Kdy je prodej zdaněný, kdy osvobozený, kdy se „resetuje“ lhůta kvůli rekonstrukci a proč je dnes extrémně důležité správně posoudit stavební pozemek? Na tyto a další otázky spojené s DPH při prodeji nemovitosti vám odpovíme na blogu Reality Škutovi.

Pozn.: článek je praktický průvodce. U konkrétní transakce doporučujeme ověřit postup s daňovým poradcem (především u pozemků a větších rekonstrukcí).

Nově rozhoduje princip „prvního dodání“ a lhůta 23 měsíců

Dříve se u vybraných nemovitostí řešil typicky časový test 5 let. Od 1. 7. 2025 je koncept jiný a DPH se řeší primárně u prvního úplatného převodu (prvního dodání) po dokončení – pokud k němu dojde do konce 23. kalendářního měsíce následujícího po měsíci dokončení. Po uplynutí této lhůty je i první převod obvykle osvobozený.

✅ Prakticky: není to „prostě 23 měsíců od podpisu smlouvy“. Rozhoduje okamžik dokončení (kolaudace / splnění podmínek trvalého užívání) a běží to v kalendářních měsících.

Důležitý detail, který většina lidí neví:

Druhý a každý další prodej té samé dokončené nemovitosti může být osvobozený i tehdy, když proběhne dřív než za 23 měsíců – protože zdaněný má být typicky jen ten „první prodej po dokončení“.

Příklad (zjednodušeně):

• developer prodá novostavbu do 23 měsíců → zpravidla s DPH (je to první dodání),

• kupující ji obratem prodá dál → už může být osvobozeno, protože jde o druhé dodání.  

Rekonstrukce může „restartovat“ lhůtu – ale nově jinak, než si lidé myslí

V tomto případě se vyplatí být velmi přesný: novela pracuje s pojmem „podstatná změna“.

Kdy jde o podstatnou změnu (a tedy nový start 23 měsíců)?

Aby se jednalo o podstatnou změnu dokončené nemovitosti, musí být splněno:

1. Kvalitativní podmínka: cílem stavebních prací je změna využití nebo podmínek obývání (např. zásadní modernizace, nástavba, zateplení, výměna technologií, změny dispozic apod.).

2. Kvantitativní podmínka: skutečné náklady bez DPH přesáhnou 30 % základu daně při bezprostředně následujícím prodeji.

Toto je velký rozdíl proti tomu, jak se to často zjednodušeně říká na internetu. Neřeší se „30 % původní hodnoty nemovitosti“, ale 30 % základu daně při tom následujícím prodeji (typicky prodejní ceny bez DPH).

Co dalšího je důležité:

• Počítají se skutečné náklady (nejen to, co se „aktivovalo“ do majetku).

• Do limitu se započítají náklady na jednu stavební akci jako celek.

• Naopak se nezohledňují náklady na rekonstrukce, které dělal předchozí vlastník.

• Běžná pravidelná údržba sama o sobě typicky podstatnou změnu nenaplní.

Mini příklad pro praxi:

Prodáváte dům za 10 000 000 Kč bez DPH. Aby rekonstrukce „resetovala“ režim, musí náklady na podstatnou změnu přesáhnout 3 000 000 Kč bez DPH (a současně musí jít o práce měnící užívání/podmínky obývání).

Pozemky: stavební pozemek je dnes nejčastější zdroj průšvihu

Nově je mnohem důležitější umět správně určit, jestli prodáváte „obyčejný pozemek“, nebo stavební pozemek. Dodání stavebního pozemku je vždy zdanitelné plnění (typicky 21 %).

A co je stavební pozemek?

Metodika GFŘ výslovně říká, že definice pro DPH je širší než stavební právo a že stavebním pozemkem je i takový, který je objektivně zastavitelný nebo určený k zastavění.

Za stavební pozemek se považuje už ten, na který lze podle:

• územně plánovací dokumentace obce (územní plán / regulační plán),

• vymezení zastavěného území,

• nebo rozhodnutí stavebního úřadu

umístit stavbu pevně spojenou se zemí. A pozor: není nutné mít konkrétní projekt nebo stavební záměr – stačí samotná „zastavitelnost“.

Příklad:

Prodáváte „zahradu“, ale v územním plánu je vedena jako plocha pro bydlení → pro DPH to může být stavební pozemek.

👉 Zde doporučujeme vždy udělat rychlý „audit pozemku“: územní plán, využití plochy, limity, napojení, přístup, případně jaké dokumenty už existují.

„Nejsem podnikatel“ nemusí stačit: kdy může prodej spadat do ekonomické činnosti

DPH se obecně řeší jen tehdy, když prodávající jedná jako osoba povinná k dani (tj. v rámci ekonomické činnosti). V praxi ale platí, že finanční správa i soudy sledují, jestli už nejde o aktivní developerský způsob prodeje, ne jen o správu vlastního majetku.

Typicky rizikové situace:

• rozdělení a „příprava“ pozemků na parcely, zasíťování, budování cest, aktivní kroky pro zvýšení prodejnosti,

• opakované nákupy a prodeje se záměrem zisku,

• výstavba domu primárně za účelem prodeje.

Nejde o to, že by „každý prodej“ automaticky znamenal DPH. Jde o to, že při určitých aktivních krocích se to může posoudit jako ekonomická činnost – a pak už se řeší DPH úplně jinak.

Dobrovolné zdanění může dávat smysl – ale jen za splnění podmínek

Novela zachovala možnost, že i když je prodej jinak osvobozený, můžete se dobrovolně dohodnout na zdanění (typicky když kupuje firma – plátce). Důvod bývá jednoduchý: kvůli odpočtům a úpravám odpočtů může být zdanění výhodnější.

Pozor na podmínky:

• kupující musí splňovat zákonné podmínky a musí dát předem souhlas,

• mezi dvěma českými plátci se při dobrovolném zdanění uplatní reverse charge (přenesení daňové povinnosti).

Shrnutí: jednoduchý checklist pro prodávající

Než dáte nemovitost do prodeje, ověřte si těchto 5 bodů:

1. Je to „první dodání“ po dokončení / po podstatné změně?

2. Kdy přesně byla nemovitost dokončena (kolaudace / trvalé užívání) a jestli už uplynula lhůta do konce 23. měsíce.

3. Proběhla rekonstrukce, která může být podstatná změna? (musí sedět kvalita + >30 % základu daně při dalším prodeji).

4. U pozemku: je nebo není stavební pozemek? (často rozhodne územní plán – i bez projektu).

5. Kdo je kupující: plátce / neplátce a jestli dává smysl dobrovolné zdanění.

Praktická poznámka z realitní praxe Reality Škutovi

U mnoha prodejů jde vše hladce. Nejčastější problém ale vzniká u:

• stavebních pozemků, které majitel považuje za „zahradu“,

• rekonstrukcí, kde se špatně odhadne, jestli už to je podstatná změna,

• a prodejů „na otočku“, které mohou působit jako ekonomická činnost.”

Potřebujete pomoci s prodejem nemovitosti? Svěřte jej do rukou profesionálů z rodinné realitní kanceláře Reality Škutovi.

‍