Po rekordním jaru se trh s byty od léta postupně utlumuje. Do katastru míří méně obchodů než loni, banky poskytují méně hypoték, v inzerci přibývá bytů a kupující si častěji říkají o slevu.

Ceny zatím drží blízko rekordů, takže nejde o pád. Jde o obrat: síla se přesouvá od prodávajících ke kupujícím. Níže najdete, co přesně ukazují data, jak to vypadá u nás na severu Čech a co z toho plyne pro majitele bytů a investory.

Od léta méně obchodů než loni

Nejširší pohled dává katastr. V prvním pololetí se podalo o 5,1 % víc návrhů na vklad než loni. Od července se trend otočil: za červenec až říjen jich bylo o 2,8 % méně a v samotném říjnu o 5,3 % méně (ČÚZK). Návrh na vklad se podává při každém zápisu – prodeji, darování i zástavě pro hypotéku – jde tedy o široký ukazatel aktivity na trhu.

Stejný obrat ukazují hypotéky. Na jaře si lidé sjednávali o 20–41 % víc úvěrů než před rokem, v září už o 12 % méně. Podle České bankovní asociace si část klientů vzala hypotéku s předstihem, aby se vyhnula vyšším sazbám a dubnovému zpřísnění pravidel pro investiční hypotéky – a tahle poptávka teď chybí.

Tabulka 1: Počet nově poskytnutých hypoték v roce 2026

Zdroj: ČBA Hypomonitor (hyponamiru.cz, Banky.cz). Data za říjen zveřejní ČBA v polovině listopadu.

Zpomalení je čerstvé. První pololetí bylo ještě silné: za leden až červenec se podle katastrálních dat Maxima Reality prodalo 28 571 starších bytů, o 3 % víc než loni.

Kupující získávají navrch

Druhý signál je v inzerci. Podle dat společnosti Valuo je dnes zlevněn zhruba každý třetí inzerát na byt, před rokem to byl každý čtvrtý. Průměrná vyjednaná sleva vzrostla z přibližně 2 % na 5–6 % a byty čekají na kupce déle.

Tabulka 2: Jak se mění vyjednávací pozice kupujících

Zdroj: Valuo, prezentace Radka Šitery na MECH EXPO 2026 (Newstream, 8. 10. 2026).

Trh tedy zatím není tak zamrzlý jako na přelomu let 2022 a 2023, směr je ale stejný. Nabídka k tomu od jara přibývá. V celé ČR bylo v červenci v inzerci 29 734 bytů na prodej, o 10 % víc než před rokem (Reality.iDNES). V Praze je podle statistik Sreality nejvíc starších bytů na prodej od května 2023 – od ledna do září jejich počet vzrostl téměř o polovinu (hyponamiru.cz podle E15).

Pro kupujícího to znamená výběr a prostor k jednání. Pro prodávajícího víc konkurence u každého inzerátu.

Proč se trh brzdí

Kupujícím dospěly do jednoho bodu dvě věci: vysoké ceny a dražší peníze. Hlavní důvody jsou čtyři.

• Dražší hypotéky. Průměrná nabídková sazba podle Swiss Life Hypoindexu vzrostla z 4,89 % v březnu na 5,79 % v říjnu. Splátka modelové hypotéky 3,5 mil. Kč na 25 let tak stoupla z 20 240 Kč na 22 095 Kč (Kurzy.cz). Podrobně se hypotékám věnuje náš předchozí článek.
• ČNB zpřísnila. V červnu poprvé po letech zvýšila základní sazbu na 3,75 % (ČNB). Trhy podle České bankovní asociace počítají s dalším zvýšením.
• Přísnější pravidla pro investory. Od 1. dubna 2026 mají banky u investičních hypoték půjčovat nejvýš 70 % hodnoty nemovitosti a dluh nesmí přesáhnout sedminásobek ročního příjmu (ČNB). Investor tedy potřebuje víc vlastních peněz.
• Dostupnost bydlení. Medián ceny prodaného staršího bytu dosáhl v červenci rekordních 4,3 mil. Kč. Podle odborníků na MECH EXPO 2026 se dostupnost bydlení znovu zhoršuje směrem k úrovni roku 2022.

Na straně nabídky může přidat ještě jeden faktor. Podle ČNB letos projdou refixací nebo refinancováním hypotéky za zhruba 470 mld. Kč s původní sazbou kolem 3,2 %. Část majitelů, kterým výrazně stoupne splátka, může byt nabídnout k prodeji.

Sever Čech: Ústí zlevnilo jako první

Ústí nad Labem bylo poslední dva roky nejrychleji zdražujícím velkým městem v Česku. Ve 3. čtvrtletí 2026 je podle Valuo jediným sledovaným velkým městem, kde ceny starších bytů proti jaru klesly – o 4 % na 52 262 Kč/m². Meziročně jsou stále o 14 % výš. Ještě v červenci přitom měl Ústecký kraj nejrychlejší meziroční růst nabídkových cen bytů v zemi, o 20,8 % (Reality.iDNES).

Tabulka 3: Ceny starších bytů ve 3. čtvrtletí 2026

Zdroj: Valuo (ČTK / České noviny, 11. 10. 2026).

U bytu o 80 m² v Ústí to orientačně znamená zhruba o 170 tisíc korun nižší cenu než na jaře. Jedno čtvrtletí ještě není trend. Růst v levnějších regionech ale táhli hlavně kupci, kteří hledali dostupnou alternativu k Praze a Brnu – a právě ti bývají na dražší hypotéky nejcitlivější.

Kolik dnes reálně má váš byt? Připravíme vám nezávazný odhad ceny podle skutečných prodejů ve vašem okolí – ne podle inzerátů. Zavolejte na +420 797 635 788 nebo nám napište přes www.realityskutovi.cz.

Co to znamená pro majitele bytů

Kdo zvažuje prodej, nemusí panikařit. Měl by ale počítat s jiným trhem, než jaký byl na jaře.

1. Cenu nastavte podle skutečných prodejů, ne podle inzerátů. Předražený byt dnes skončí mezi třetinou zlevňovaných nabídek. Sleva přijde stejně, jen později a po týdnech, kdy inzerát „okoukali“ všichni zájemci.
2. Počítejte s vyjednáváním a delším prodejem. Sleva 5–6 % a zhruba dva měsíce v nabídce jsou dnes průměr. Zahrňte to do plánu, hlavně pokud z prodeje financujete další byt.
3. Prodávejte i financování. Kupující dnes řeší hlavně splátku. Byt s kompletními doklady, platným průkazem energetické náročnosti a vyřešenými vztahy se SVJ či družstvem projde bankou rychleji.
4. Prezentace rozhoduje víc než dřív. Když kupující vybírají z více nabídek, vyhrávají byty s kvalitními fotkami, videem a připraveným interiérem.
5. Čekání na „lepší dobu“ má svou cenu. Ceny zatím plošně neklesají, ale nabídka roste. Kdo odloží prodej o rok, bude nejspíš soutěžit s více inzeráty než dnes.

Co to znamená pro investory

Pro investora je zpomalení spíš příležitost než hrozba – pokud má připravené financování. Investoři na MECH EXPO 2026 čekají, že lepší nákupní podmínky přijdou během příštích 12 měsíců.

• Víc prostoru k jednání. Se slevami 5–6 % a zlevněnou třetinou nabídek se dnes dá vyjednat víc než kdykoli za poslední dva roky. Největší prostor bývá u bytů, které jsou v nabídce déle.
• Financování je přísnější. U třetího a dalšího bytu nebo bytu na pronájem počítejte s nejméně 30 % vlastních zdrojů. Předschválená hypotéka je dnes výhoda při vyjednávání.
• Nájmy dál rostou. Nabídkové nájemné bytů bylo v červenci meziročně o 7,4 % vyšší a byty se pronajímaly průměrně za 23 dní (Reality.iDNES / Kurzy.cz). Kdo odkládá koupi, zůstává v nájmu.
• Výnos počítejte poctivě. Čistý výnos z nájmu typického bytu vychází často jen kolem 3 %. Levnější byty na severu Čech mohou vyjít lépe, rozhoduje ale konkrétní lokalita, stav domu a fond oprav.
• Družstevní byty. U družstevních bytů umíme kupujícím zajistit financování až do výše kupní ceny.

Co sledovat do konce roku

O tom, jak rychle bude trh zpomalovat, rozhodne hlavně ČNB a cena hypoték v příštích týdnech.

• 5. 11. – měnové jednání ČNB. Další zvýšení sazby by hypotéky dál zdražilo.
• Začátek listopadu – Swiss Life Hypoindex ukáže, zda zdražování hypoték pokračuje osmý měsíc.
• Polovina listopadu – ČBA Hypomonitor za říjen potvrdí, zda drží meziroční pokles počtu hypoték.
• 25. 11. – ČNB jedná o finanční stabilitě a o limitech pro hypotéky.
• 17. 12. – poslední měnové jednání ČNB v roce, důležité pro jarní sezonu.

Zdroj termínů: ČNB.

Závěr: rozhoduje správná cena od prvního dne

Trh s byty se po silném jaře postupně utlumuje: méně obchodů, méně hypoték, víc nabídek a víc slev. Ceny zatím drží, ale vyjednávací síla se přesouvá ke kupujícím.

Za 21 let na trhu jsme zažili růst i ochlazení. V obou případech platí totéž: dobře prodaný byt má reálnou cenu, pečlivou přípravu a kupce, který dostane hypotéku.

Zvažujete prodej nebo nákup bytu na severu Čech? Ozvěte se nám. Připravíme vám odhad ceny podle skutečných prodejů ve vaší lokalitě a probereme, kdy a jak prodávat.

Reality Škutovi – Marcel & Helena · tel. +420 797 635 788 · www.realityskutovi.cz

‍